México
Argentina
Chile
Colombia
Perú
Uruguay
Costa Rica
El Salvador
Nicaragua
Panamá
Paraguay
Cifras comprobadas el: . Los tipos y normas cambian; lo que sigue describe la situación en esa fecha y no sustituye a un asesoramiento personalizado.
El alquiler tributa primero en Italia
Un propietario no residente declara sus alquileres italianos en Italia, con una declaración anual de no residente presentada con ayuda de un commercialista, e Italia cobra primero. Es así tanto si su país tiene convenio con Italia como si no: las rentas de un inmueble se gravan donde está el inmueble. Lo que hace después su país depende de si grava la renta mundial o solo la de fuente nacional, y se explica más abajo.
La cedolare secca: el impuesto fijo sobre alquileres
En un alquiler de vivienda a un particular, el propietario puede optar por la cedolare secca, un impuesto sustitutivo que reemplaza al IRPEF, sus recargos, el impuesto de registro y el timbre del contrato. El tipo es el 21 por ciento del alquiler bruto en un contrato libre y el 10 por ciento en un contrato de renta pactada, el canone concordato, en los municipios donde existe ese régimen. No se deduce gasto alguno, lo que hace de la cedolare una opción sencilla y, en la gran mayoría de los casos, menos costosa que la escala para un no residente. Las fuentes oficiales no fijan condición de residencia y la práctica la admite para no residentes; confírmelo con su commercialista para su caso.
Alquiler turístico: las reglas se endurecieron en 2026
El alquiler turístico de menos de treinta días, la locazione breve, tiene régimen propio. La ley de presupuestos de 2026 redujo de cuatro a dos el número de viviendas que un particular puede alquilar por cortas estancias sin que se presuma actividad empresarial; por encima, hace falta número de IVA y régimen de empresa. Para un particular, la cedolare se aplica al 21 por ciento sobre una vivienda a su elección y al 26 por ciento sobre la segunda. Cuando la reserva pasa por una plataforma o una agencia, el intermediario retiene el 21 por ciento en origen, a cuenta.
Cada vivienda alquilada por cortas estancias debe exhibir un código de identificación nacional, el CIN, obtenido del Ministerio de Turismo, y cumplir las obligaciones de seguridad que lo acompañan. Varias ciudades y regiones añaden reglas locales, de la tasa turística a restricciones en los centros históricos: compruebe las del municipio elegido antes de comprar para alquilar. Gestionar un alquiler turístico desde el otro lado del Atlántico exige además un gestor local, cuya comisión forma parte de la cuenta.
Los costes fijos: IMU, gastos y gestión
Una vivienda que no es su residencia habitual soporta el IMU cada año. El tipo base es el 0,86 por ciento del valor catastral revalorizado, y cada municipio puede subirlo hasta el 1,06 por ciento o bajarlo. En una vivienda alquilada con renta pactada, el IMU se reduce una cuarta parte. Se añaden la TARI de basuras, a cargo del ocupante pero a menudo repercutida en un alquiler turístico, los gastos de comunidad, el seguro, y en un alquiler de temporada los gastos de gestión y limpieza, que absorben fácilmente del 20 al 30 por ciento de la facturación. Una rentabilidad se calcula después de todo eso, y después del impuesto de los dos países; si va a repatriar los euros, también después del cambio.
Lo que grava su país después
Depende de dónde viva. Elija su país en el menú y este apartado se ajusta. En líneas generales, México, Argentina, Chile, Colombia y Perú gravan la renta mundial de sus residentes, con crédito por el impuesto italiano cuando hay convenio o cuando su ley interna lo permite; Uruguay, Costa Rica, El Salvador, Nicaragua, Panamá y Paraguay aplican en lo esencial un criterio territorial, de modo que un alquiler en Italia solo tributa en Italia.
En México, los ingresos por arrendamiento de la casa italiana se suman a su declaración anual del ISR como ingresos de fuente extranjera, y el impuesto italiano pagado se acredita hasta el límite del ISR mexicano que corresponda a esos ingresos, al amparo del artículo 5 de la Ley del ISR y del convenio México-Italia. El IMU no se acredita, porque no es un impuesto sobre la renta. Guarde la documentación italiana del pago para el acreditamiento.
En Argentina, el alquiler se declara en Ganancias como renta de fuente extranjera, con cómputo del impuesto italiano pagado conforme al convenio Argentina-Italia de 1979 y a la ley interna. La casa, además, integra cada año la base de Bienes Personales, que desde el período 2023 aplica la misma escala a los bienes del país y del exterior. Guarde la documentación italiana del pago y de la valuación.
En Chile, el alquiler es renta de fuente extranjera y tributa en el impuesto global complementario, con crédito por el impuesto italiano conforme al convenio Chile-Italia vigente desde 2016 y a las reglas de la Ley de la Renta sobre créditos por impuestos pagados en el exterior. La inversión se informa cada año al SII en la declaración jurada de inversiones en el extranjero.
En Colombia, el alquiler tributa en renta como ingreso de fuente extranjera, con descuento tributario por el impuesto italiano pagado conforme al convenio Colombia-Italia vigente desde 2021 y al Estatuto Tributario. La casa figura además cada año en la declaración de activos en el exterior si sus activos fuera del país superan 2.000 UVT. Guarde la documentación italiana del pago.
En Perú, el alquiler es renta de fuente extranjera para un domiciliado y se suma a sus rentas del trabajo en la escala progresiva del 8 al 30 por ciento. No hay convenio con Italia; el crédito por el impuesto italiano pagado se aplica conforme a la Ley del Impuesto a la Renta peruana, con sus límites. Guarde la documentación italiana del pago.
En Uruguay, el IRPF grava las rentas de fuente uruguaya y, desde 2011, algunos rendimientos de capital mobiliario del exterior; el alquiler de un inmueble que usted posee directamente en Italia queda fuera, salvo que lo canalice por una sociedad en una jurisdicción de baja tributación. El Impuesto al Patrimonio de las personas físicas no alcanza los bienes situados en el exterior. Confírmelo con su contador.
En Costa Rica el impuesto sobre la renta sigue el principio de territorialidad: un alquiler en Italia no es renta de fuente costarricense y no tributa allí. No hay convenio con Italia. La administración ha discutido el caso de inversiones hechas con dinero ganado en Costa Rica, así que confírmelo con su contador.
En El Salvador el impuesto sobre la renta es territorial en lo esencial: un alquiler en Italia no tributa allí. No hay convenio con Italia, así que solo la fiscalidad italiana mira el alquiler. Confírmelo con su contador.
En Nicaragua el impuesto sobre la renta es territorial: un alquiler en Italia no es renta de fuente nicaragüense y no tributa allí. No hay convenio con Italia, así que solo la fiscalidad italiana mira el alquiler. Confírmelo con su contador.
En Panamá el impuesto sobre la renta grava la renta producida dentro del territorio: un alquiler en Italia no tributa allí para una persona física. El convenio Panamá-Italia está vigente desde 2017. Si la casa está a nombre de una sociedad panameña, las reglas de sustancia económica de 2026 cambian el análisis; consúltelo.
En Paraguay el impuesto a la renta personal grava las rentas de fuente paraguaya; no hay convenio con Italia, así que solo la fiscalidad italiana mira el alquiler. El tratamiento de las rentas del exterior tiene matices en la ley de 2019: confírmelo con su contador.
Al vender
Si vende en los cinco años siguientes a la compra, Italia grava la plusvalía, bien en la escala, bien, por opción ante el notario, con un impuesto sustitutivo del 26 por ciento. Pasados cinco años, la plusvalía de un particular está exenta en Italia, igual que la de una vivienda que haya sido residencia habitual la mayor parte del periodo de tenencia. Si su país grava la renta mundial, la ganancia puede tributar también allí, con crédito por lo pagado en Italia; en los países de criterio territorial, en principio no.Su país grava la renta mundial, así que la ganancia puede tributar también allí, con crédito por el impuesto italiano pagado según su ley interna y, cuando existe, el convenio; la exención italiana a los cinco años no se traslada automáticamente. Calcule el tipo de cambio entre compra y venta, porque una ganancia en pesos puede existir aunque en euros no la haya.Su país aplica un criterio territorial, así que la ganancia por la venta de un inmueble en Italia no tributa allí en la regla general. Confírmelo con su contador, sobre todo si compró a través de una sociedad.
Antes de comprar para alquilar
- Compruebe las reglas locales del municipio sobre alquiler turístico antes de la proposta.
- Cuente dos viviendas como máximo en alquiler turístico como particular.
- Prevea el CIN, las obligaciones de seguridad y un gestor local desde la puesta en alquiler.
- Elija entre contrato libre al 21 por ciento y renta pactada al 10 por ciento según el mercado local.
- Calcule el IMU al tipo del municipio, no al tipo base.
- Prevea un commercialista en Italia y, si su país grava la renta mundial, un contador en casa.
- Tenga en cuenta el impuesto sobre la plusvalía y el tipo de cambio si piensa vender en cinco años.
Preguntas frecuentes
Para seguir leyendo
Lo que escriben los solicitantes sobre el alquiler
De las 356 consultas recibidas en nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 59 indicaban la inversión como objetivo; entre los 285 mensajes escritos, 18 hablaban de ingresos por alquiler y 9 de un uso profesional, casa de huéspedes o pequeño hotel. Son cifras del conjunto de la red, no solo de América Latina, pero muestran que una consulta de cada seis llega con un proyecto de alquiler, y por tanto con las preguntas fiscales descritas aquí.
Cómo se hizo esta guía. Bas Terpstra redacta, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y los importes cambian: use esta guía como información general y compruebe los detalles para su propia situación.
Esta guía es información general y no asesoramiento financiero, jurídico o fiscal personalizado. Los tipos y porcentajes citados son orientación basada en fuentes públicas de 2026 y expresamente no constituyen una oferta. Todo préstamo queda sujeto al estudio de ingresos, tasación y criterios de la entidad.